买屋必备的10个QA:这个房价合理吗?怎幺检查屋况、有没有漏

正文
Q1:怎幺找好屋?

A:有多少钱做多少事,除了要考虑自备款的多寡,也要评估贷款时间长短,还款能力⋯⋯等等。

首先,抓出自己的总预算,把自己的需求具体化整理出来,例如先考虑地段跟区域,再按照自己的预算,看理想区域的房价,找出符合自己需求的房子,网路上有很多房仲的网站,建议先找寻知名品牌的网站,区域行情与实价登录的数字透明公开。

举例来说,如果你的自备款只有200万,就先上网看看1,000万以内,符合你条件的屋件,如果你够了解,会知道这笔金额可能不容易在高雄农十六菁华区中买到透天房,必须要选择大楼或是华厦;但是如果你的目标不是放在这区域,而是放在想要买透天房,那就要重新设定搜寻条件,往市区周边一些去找,不然就要改找公寓或大楼,依照这样的条件需求,一一釐清自己的目标落点。

预算跟目标落点,以及未来的还款状况,都跟会买到什幺样的物件有所相关,买屋的过程中,没有最满意的房子,只有当下能力所及的房子。可以再利用内部装潢,补强不足的部份,拥有更好的居住环境。

Q2:怎幺看中古屋?

A:第一、为了提高看屋效率,可以事先準备一些物品,例如手机,在取得屋主或仲介同意之后拍照,如果屋主不同意,则可以参考仲介提供的照片,手机也大多有录音功能,可以把仲介的说明录下来,回家如果发现忘记资讯,可以放出来听,还有要準备纸、笔,记下看屋的资讯,如地址,屋龄、主建物、公设、车位的坪数、管理费等。

第二、中古屋还要多加注意房子有无增建,还要多注意大楼公布栏或电梯,查看一下大楼管委费的盈余,若屋龄太高,管委费盈余又不高,尔后当公区设施需要维修时,就会由各户大家均摊,不可不防。

第三、要注意周边的住户资讯,比方跟楼下的邻居聊天,了解一下先前前屋主的状况,有没有凶宅、嫌恶措施、居住人口素质……等等。

第四、如果是屋龄较高的中古屋,因地方县市法律的不同,未来有脱手难易度的问题,在购买的时候,要特别注意屋龄以及地方的中古屋相关法令。

Q3:我要準备多少预算?

A:买屋前应该先釐清自己的需求,是要自住?还是要投资?还是要赚价差?如果是自住,会想要什幺样的房子?用途是什幺?因为成家想要结婚?还是为了孩子未来的学区?或是首重交通建设,以及房子出租地点的投资报酬率?需求列得越明确,越能知道想要购入什幺样的物件。

但是,想要买在哪里?会需要多少的预算?是买房最重要的事情了。因为新手上路可能一知半解,与仲介交涉的时候,往往谈到的都是「房子本身的价格」,但是殊不知买房除了房屋总价确定后,随之而来的,还有仲介费、代书费费、登记规费、契税、印花税等,最后等房屋过户后,可能还要準备一笔装修费,这些林林总总,所有的费用加总起来,再扣除可以贷款的额度,就是要準备的自备款。

接下来,就要看银行愿意贷款多少给你了!在黄金槓桿中,如果银行核拨贷款额度越高,我们自备款就能少一点,所以要了解核拨贷款的额度高低,取决于个人信用与还款能力。

小小建议,每月还款金额,最好不要超过家庭总收入的1/3,但这也只是概略值,还是要看个人或自己的家庭经济状况(单身、已婚、有无小孩等状况均不相同)。

Q4:房价合理吗?

A:想要进场的时候,价格合不合理,要评估需求的紧急度,如果你本身没有房子,都在租屋,想要做投资跟存钱,那幺租不如买,只是要买在想要的预算之内,合理性缩小到想买的物件区域,如北市、中山区、XX 社区,找到同栋大楼的实价登录是比较準确的,因为屋龄、公设条件一样,可是有时误差也很大。举例来说:总价之中有没有包含车位?是平面车位?还是机械车位?例如是平面车位就有坪数的差异。

假设权状50坪,开价500万,乍看之下每坪10万,可是如果50坪,包含车位8坪,车位价格120万,变成房屋每坪9万,车位每坪15万。如果没有同栋大楼,就要仔细比价,例如不能用临路的指标社区来比较巷弄内的物件,即使同一条马路不同建案、屋龄不同、公设比不同、建设公司不同(会影响口碑),可能都要深入了解,自己做功课很重要。

Q5:该不该向仲介买房子?

A:很多人不想向仲介买房,主要原因是因为需要多付仲介费,可是仲介自有其专业跟资源,仲介可以就你提出的需求,先初步帮你过滤出符合你需求的物件,当然仲介良莠不齐,可以多接触,从小地方观察,例如:是否守时?如果连带看都会迟到,就代表不用心,再从聊天跟谈吐中了解是否专业?可以询问物件状况,了解仲介对房子的细节了解度。是否说不出房子的状况,或是无法详细介绍?

再来,是否清楚了解客户的需求?是否一直介绍不符合客户需求的物件等,也许需要多接触不同的仲介服务,再决定是否信任这个仲介,毕竟买屋不是一笔小预算。

Q6:怎幺出价?

A:如果真的喜欢,不管对方开价多少,先调查了解周边市场行情再佐以银行鉴价为基础,从合理价格下杀一成以下,口头出价,若已进入斡旋阶段,与房仲议价时,价格慢慢加,掌握第二章提到的「卖方不降价,我就不加价」原则,慢慢调整,但若没有真心想买,不要随意出价,否则出价后,屋主愿意收斡旋,你却不想下斡,次数一多,让人觉得没有诚意,仲介就不会想帮你跟屋主谈了。

Q7:怎幺检查屋况、有没有漏水?

A:看屋时,透过检查浴室、厨房的水龙头、莲蓬头开关,看看水量大不大?可以藉机借用厕所,拿卫生纸丢进马桶,测试沖水力道强不强?

检查墙壁(尤其是靠外边的墙壁)、窗边、天花板,近看有没有渗水、漏水甚至是壁癌?此外,可以利用随身携带的水瓶,放到地板上看是否会滚走,测试地板有没有水平?注意看地板接缝有无密合,是否有翘起?看看天花板、墙壁有没有龟裂?

透过这些方式,可以检视房子基本的屋况,可是还是有一些小细节,比如,屋龄较高的老屋,是不是有管线老旧的问题,需查看电表的线路新旧,确认配电状况大概已经几年了,有没有需要重新申请换电。

看屋就是先看外观、再感觉採光风向,最后检视水平,细部看到管线水电……等等,逐一检查,不能只看一间房子,要多看几间,才能够做出比较,了解其中的差异化。

Q8:开门见灶、见厕真的不好吗?

A:很多人重视风水问题,古籍有云:「开门见灶,钱财多耗,入门见到灶,火气沖人,令财气无法进入。」、「开门见厕,厕所污秽之气冲向大门,秽气迎人。」其实这也不算迷信,因为见了厕所,不但财神爷不高兴,即使访客上门也极为不雅,但如果看到的房子有这两种问题,是可以改善的!比如说:考虑以装潢、门帘或屏风稍加隔绝,并以风水瑕疵大大杀价一番。

Q9:买房子要作履约保证吗?

A:履约保证是由与交易双方无利害关係之公正第三者,暂时託管买方价款、卖方文件,待双方契约条件达成后,始交付予交易双方。透过履约保证服务,可以确保买卖双方,在不动产交易过程中,对买卖价金的应有权益,并能有效防制恶意的诈欺行为,避免可能遭致的危害。买屋时的履约保证手续费,是双方各付一半,费用比起房价并不高,建议这小钱不要省。

Q10:买屋签约有什幺注意事项?

A:

    产权要搞清楚,避免未来因产权问题影响过户、交屋 。要确认跟你签约的是谁,一定要是本人或所有权的代理人。契约内容标示清楚,若有数字记载者(如坪数、金额、持分等),以国字大写为宜,以避免变造及争议。公契移转价格要定清楚,公契之移转价格为课税之依据,应明确约定。如果签约时,遇到调整土地公告现值,更须特别确认以避免争议。各项税费及其他费用负担,必须记载清楚,通常买方须负担契税、代书费、登记规费、公证费、保险费(火险及地震险)、贷款代办费等;而地价税、房屋税、水、电、瓦斯、管理费则一般以交屋日为分算日。付款方式写明白,付款分为签约、用印、完税、尾款四阶段。各阶段支付款项成数,由双方共同约定,若卖方尚有贷款未清,可依此金额为支付尾款金额。为保证买方尾款可如期支付,代书会请买方开立一纸与尾款同额之商业本票,置于代书处,而于尾款支付时,始无息退还买方。交屋时期及方式应明确,清楚记载于合约中,一般房屋买卖通常在支付尾款时,同时办理交屋手续。契约应由双方当事人亲自签名,签约书订定后,买卖双方只要签名或盖章皆具法律效力。惟目前实务上,皆要求当事人亲自签名且盖章。签约书要注意,涂改处要双方认章,立约日期要填写、骑缝章双方都要记得盖,以避免争议。
书籍介绍

本文摘录自《你可以财富自由:从零开始的致富成功方程式》,布克出版
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作者:赵琇华

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